How much must I allocate to property in my investment portfolio?

La propriété est l’un des sujets les plus discutés et débattus en matière de stratégie d’investissement. En tant que Sud-Africains, nous sommes probablement plus orientés vers l’immobilier que la plupart des investisseurs internationaux en raison de la propriété historique et des opportunités de création de richesse vécues par de nombreux citoyens sud-africains. [or were denied].

Les investisseurs sont aux prises avec les options qui s’offrent à eux. Que vous investissiez dans un espace résidentiel ou un espace commercial, que vous possédiez une propriété pure et simple (briques et mortier) ou par le biais d’ETF ou de fonds comme les fiducies de placement immobilier (Reits), et pour équiper ou non, la liste s’allonge encore et encore.

Comme pour toute classe d’actifs, il faut comprendre les fondamentaux de l’immobilier et savoir ce qui détermine le prix, quels facteurs économiques influencent les valorisations et quels secteurs sont susceptibles de surperformer dans des conditions économiques et de marché données.

Un autre facteur à considérer est quel sera l’objectif principal de l’inclusion d’une propriété dans un portefeuille. La croissance du capital est-elle votre objectif principal ou souhaitez-vous constituer un portefeuille de placement qui rapporte un revenu ? Tous ces facteurs détermineront le degré d’exposition à l’immobilier qui devrait être détenu dans un portefeuille à un moment donné.

L’immobilier commercial coté, c’est un peu comme Jekyll and Hyde. En surface, vous voyez de la valeur dans les magasins physiques, des flux de revenus constants, des centres commerciaux glamour, etc. Dès que l’inflation s’accélère et que les taux d’intérêt commencent à monter, les baux sont annulés et le mauvais côté de l’immobilier commercial commence à faire son apparition…

Avant de chiffrer l’exposition optimale des propriétés, examinons quelques-uns des principes fondamentaux de l’immobilier commercial coté.

Les facteurs suivants s’appliquent à la demande et aux évaluations des propriétés commerciales :

  • Revenus locatifs. Plus le flux de revenus locatifs est élevé, plus la valeur de la propriété augmentera en raison de la demande d’actifs générateurs de revenus. Cela va de pair avec le taux d’occupation d’un bien donné. Les investisseurs n’aiment pas les centres commerciaux et les immeubles de bureaux à moitié vides.
  • Le pourcentage de rendement détermine la qualité de la propriété. Cela peut fonctionner de deux manières. Un rendement élevé (où le pourcentage de loyer est relatif à la valeur de la propriété) peut signifier qu’il y a une forte demande de centres commerciaux ou de bureaux, poussant les loyers dans des centres de qualité. Cependant, un rendement encore plus élevé peut signifier qu’il y a un risque dans une propriété. Par exemple, dans un centre commercial du segment de marché « C » où les évaluations immobilières en raison de la demande du marché pourraient chuter (en raison de préoccupations concernant les invasions de terres, par exemple), mais où les loyers qui se maintiennent au même niveau augmenteront les performances. Leçon (identique aux obligations) : Si le rendement du bien immobilier augmente soudainement, cela signifie que la valorisation du bien a baissé ! Un rendement croissant n’est pas bon pour les valorisations immobilières. Cependant, il offre des opportunités d’achat pour la bonne propriété. Dans ce cas, acheter haut et vendre bas a du sens, contrairement aux actions où vous achetez bas et vendez haut (confus maintenant ?). Cependant, la même règle s’applique à tous les investissements : assurez-vous de la qualité de l’actif sous-jacent avant d’acheter.
  • Lorsqu’un revenu est exigé d’un investissement, les trois principaux concurrents sont les liquidités, les obligations et les biens ou une combinaison des trois, comme nous le voyons dans de nombreux fonds de revenu.
  • Les trois classes d’actifs sont imposées de la même manière. La composante des revenus locatifs appelée distributions au sein des fonds immobiliers (Reits) est imposée comme un revenu et sera imposée à votre taux d’imposition marginal, que vous receviez ou non la «distribution». Les placements au sein des rentes de retraite (RA) et les placements défiscalisés sont évidemment exonérés d’impôt.
  • Étant donné que ces trois actifs se font concurrence, le principal facteur déterminant qui influencera votre préférence est celui qui offre le rendement net après impôt le plus élevé. Dans ce cas, l’immobilier commercial agit un peu comme une obligation d’État à 10 ans en ce qui concerne les tendances de rendement et d’évaluation. Cependant, l’immobilier a également une composante de croissance du capital en raison de l’évaluation que les obligations n’ont pas.
  • L’inflation et les taux d’intérêt ont donc un impact sur ces trois classes d’actifs.
  • L’effet de levier peut jouer en faveur de la croissance du capital dans les marchés en hausse, mais pendant les marchés baissiers, l’effet de levier a un effet négatif sur la valeur du capital et le non-respect des clauses restrictives des banques entraîne des résultats désastreux. Assurez-vous de connaître les limites de l’effet de levier dans les fonds que vous utilisez.

Compte tenu du nombre limité de sociétés immobilières cotées à la JSE, bon nombre des SA Reits fonctionnent de la même manière. Certains Reits investissent également dans l’immobilier à l’étranger. Par conséquent, il est important de prendre note des investissements sous-jacents et des secteurs détenus par le FPI avant d’y investir.

Le graphique ci-dessous illustre les caractéristiques de croissance et de volatilité des fonds locaux (ligne bleue) et mondiaux (ligne rouge) d’un fonds immobilier de premier plan au cours des 10 dernières années. Cette tendance est universelle dans toute l’industrie. La propriété sous quelque forme que ce soit n’est en aucun cas un investissement stable et prévisible. Il agit et réagit de la même manière qu’une action cotée d’une société normale et peut devenir assez désagréable une fois que les fondamentaux se retournent contre lui. Cependant, on s’attend à ce qu’il fournisse des rendements décents sur de longues périodes.

Source : informations sur les fonds FE

De ce qui précède, nous pouvons conclure que Covid-19 a eu un effet négatif sur les valeurs immobilières locales et mondiales.

Pendant le Covid-19, il y a également eu un changement structurel des bureaux et des centres commerciaux vers les centres de données et le stockage pour répondre à la demande massive de livraison à domicile et de travail en ligne. Les fonds/gestionnaires de fonds qui ont identifié la tendance et ajusté leurs portefeuilles tôt se sont mieux comportés que ceux qui ne l’ont pas fait.

D’où d’ici ? Trois réponses…

Je vais vous donner trois réponses (après tout, je suis un « draadsitter » autoproclamé [fence-sitter]répondant souvent : ‘Eh bien, ça dépend.’).

un. Peu de gestionnaires de fonds multi-actifs ont actuellement plus de 5 % d’exposition à l’immobilier dans leurs portefeuilles. Ceci est basé sur les fondamentaux actuels et les inquiétudes concernant une éventuelle récession mondiale. Les valeurs des propriétés se trompent du côté de la juste valeur en fonction de l’industrie que vous regardez. Si vous avez actuellement une exposition à l’immobilier d’environ 10 %, vous la laisseriez probablement telle quelle, mais ne l’augmenteriez pas si votre objectif d’investissement est d’obtenir une croissance du capital. Le cheval s’est opposé et sortir maintenant consolidera vos pertes. Si vous avez une exposition nettement supérieure à 10 %, il peut être judicieux de réduire votre exposition à un niveau plus acceptable.

2. Si vous vous constituez un patrimoine grâce à des apports mensuels et que le bien vous plaît, allouez au maximum 10 % de votre apport mensuel au bien. Si vous n’êtes pas très intéressé par la propriété, alors maintenez votre abattement à 5 %.

Au sein de l’espace de retraite, la propriété est un moyen d’augmenter votre exposition aux actifs de croissance au-delà de la limite de 75 % du règlement 28 qui s’applique aux actions. Le règlement 28 autorise une exposition de 25 % à l’immobilier, ce qui signifie que vous pouvez augmenter votre exposition aux actifs de croissance jusqu’à 100 %. Gardez à l’esprit le risque accru de volatilité que vous rencontrerez, mais si vous avez 15 ans ou plus pour prendre votre retraite, être un peu plus optimiste peut jouer en votre faveur…

3. Si vous investissez avec l’intention de gagner un revenu, la propriété offre de bonnes qualités en termes de rendement et d’appréciation potentielle du capital. N’oubliez pas que les annonces immobilières commerciales ont des caractéristiques à la fois d’obligations et d’actions, alors ne vous laissez pas prendre du mauvais côté de la courbe des rendements ! Les pertes de capital peuvent se produire fréquemment et peuvent être agressives. À mon avis, si vous maintenez votre exposition immobilière globale en dessous de 10 %, il peut être judicieux d’allouer l’exposition immobilière à un investissement générateur de revenus combiné à des liquidités et des obligations. Certains gestionnaires peuvent payer trimestriellement la composante du rendement locatif, mais il est probablement plus logique d’investir directement auprès d’un ou deux fonds immobiliers et de leur demander de vous distribuer la composante du loyer distribuable.

En chiffres, la structure sera la suivante :

    • Valeur totale de l’investissement = 10 millions de rands
    • Part de propriété = R1 million
    • Structure : Investissement qui rapporte un revenu (dépend de vos besoins en revenus) :
      • Propriété : 1 million de rands
      • Obligations/espèces/fonds de revenu : 4 millions de rands
      • Rendement total en tant que revenu = environ 8 % ou 400 000 rands par an
  • Investissement de croissance du capital : 100 % d’actions avec une exposition étrangère en fonction de votre appétit pour le risque et de vos exigences de revenu.

Ce qui précède est destiné aux particuliers qui privilégient la propriété. Pour le Jo moyen, restez simple. Investissez dans un pool de fonds multi-actifs, ajustés au risque en fonction de votre appétit pour le risque avec une exposition offshore adéquate, et vous devriez obtenir des résultats acceptables au fil du temps.

Bon investissement !

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